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ASSEMBLEA CONDOMINIALE

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L’assemblea è il più importante organo del condominio, nonchè il suo organo deliberante e si ritiene validamente e regolarmente costituita solo in virtù dell’approvazione e formazione delle tabelle millesimali.

L’art. 1135 del codice civile elenca le attività ed i compiti dell’assemblea:

  • nomina, conferma, sostituzione o revoca dell’amministratore e sua retribuzione;
  • approvazione del bilancio preventivo e consuntivo annuali ripartendo le relative spese tra i condomini;
  • delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell’edificio;
  • delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese contro il condominio;
  • modificare il regolamento di condominio;
  • uso e  godimento delle parti comuni;
  • ogni altra decisione eccedente l’ordinaria amministrazione;

Convocazione

La convocazione dell’assemblea può avvenire in via ordinaria o in via straordinaria.

L’assemblea in via ordinaria deve essere convocata almeno una volta all’anno , e la sua convocazione può essere richiesta in qualsiasi momento sia dall’amministratore che da un condomino.
Invece l’assemblea straordinaria può essere convocata su richiesta dell’amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per riunione.Ai fini della comunicazione di cui sopra ai condomini , il codice civile non prevede delle particolari formalità potendo essere data la stessa  in qualsiasi forma , purchè sia sufficiente a raggiungere lo scopo . E’ infatti valido l’avviso effettuato attraverso tempestiva affissione in un luogo visibile a tutti i condomini o attraverso il telefono.Si precisa che l'amministratore non ha il dovere di convocare per l'assemblea il presunto acquirente di un locale condominiale fino al momento in cui quest'ultimo non abbia notificato o almeno comunicato formalmente, l'avvenuto passaggio di proprietà.

Qualora l’avviso di convocazione  dell’assemblea non fosse comunicato a uno o più condomini , questi ha la facoltà di chiedere l’annullabilità della delibera assembleare , entro però 30 giorni dalla comunicazione ( per i condomini assenti ) o dalla sua approvazione ( per i condomini dissenzienti ) . In caso contrario la delibera sarà valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. In ogni caso il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare. Nel caso in cui il verbale della delibera contenesse delle omissioni anche inerenti alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli  di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio , la delibera stessa è annullabile ai sendi dell’art. 1137 del cod. civ.

Ai fini della validità delle delibere assembleari è di vitale importanza che la relativa assemblea sia stata convocata regolarmente. A tal riguardo si precisa , innanzitutto , che l’assemblea può deliberre solo se effettivamente sono stati convocati tutti i condomini e che la stessa è regolarmete costituita solo se sono intervenuti tanti condomini che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione , invece , è sufficiente un numero di voti che rappresenta almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell’edificio.

E’ importante precisare che le  le deliberazioni che hanno ad oggetto devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.


Ordine del giorno

Interessante è senza dubbio anche l’ordine del giorno che contiene gli argomenti che saranno trattati in assemblea.A tal riguardo è utile ricordare che ai fini della validità della delibera assembleare è prettamente necessario che l’avviso di convocazione elenchi gli argomenti da trattare , anche se non è necessario che tale elencazione sia minuziosa ed analitica , purchè sia in grado di mettere i partecipanti nella condizione di essere preventivamente informati sulle questioni e sulle materie sulle quali sono chiamati a deliberare.

Il presidente dell'assemblea

In sede assembleare l’assemlea dovrà nominare sia un presidente che un segretario che saranno chiamati a dirigere e gestire la riunione assembleare per garantir la validità e la regolarità della stessa.


Impugnazione delle delibere assembleari

Avverso le delibere assembleari contra legem o al regolamento condominiale è possibile proporre ricorso all’autorità giudiziaria.Si tenga presente che tale impugnazione non sospende assolutamente l’esecuzione della delibera , a meno che tale sospensione non sia disposta dallo stesso giudice.

Il termine entro cui ricorrere all’autorità giudiziaria è di 30 giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

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