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Il Tuo Inquilino non Paga e/o non intende rilasciare l'appartamento ?
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Uno dei problemi che si presenta in materia locatizia è quello relativo al recupero della disponibilità di un immobile, allorquando l’affittuario decide di non lasciare la casa spontaneamente una volta cessato il rapporto locatizio. Per non considerare il caso, forse ancora più fastidioso,  in cui il conduttore oltre a non lasciare l’appartamento decide di non pagare più il canone.

Qualora sorgessero tali problematiche è opportuno contattare immediatamente un avvocato esperto in materia di diritto di locazione e diritto degli sfrat.

Lo Studio Legale SAL offre adeguata consulenza in tutta Italia nella delicata materia delle locazioni e degli sfratti.

Cosa fare quando l’inquilino rifiuta di abbandonare l’immobile o non paga il canone?

Quando sorge la necessità di recuperare l’immobile in caso di rifiuto ad abbandonare lo stesso o di morosità del conduttore è possibile rispettivamente procedere con:

- sfratto per finita locazione

- sfratto per morosità

In tali casi il proprietario dell’immobile tramite il proprio avvocato notifica al conduttore un atto giudiziario per mezzo del quale intima lo sfratto (a seconda dei casi appunto per finita locazione o per morosità), citandolo contestualmente a comparire  davanti al Giudice per l’udienza.

Il Giudice, ricorrendo tutti i presupposti previsti dalla legge italiana, convalida lo sfratto e contestualmente emette un provvedimento, immediatamente esecutivo, con il quale ordina al conduttore di riconsegnare l’immobile.

L’affittuario può opporsi allo sfratto?

Certo!

Il conduttore al quale è stato intimato lo sfratto può opporsi ed avrà al riguardo due possibilità:

- comparire all’udienza adducendo difficoltà economiche per giustificare il mancato pagamento: in tal caso il Giudice di norma concederà al medesimo il c.d. “termine di grazia”, ovvero un termine di 90 giorni per provvedere al pagamento di tutti i canoni, oltre interessi e spese. In caso di adempimento nel termine fissato il rapporto di locazione potrà proseguire. Questa ipotesi si applica senza dubbio alle locazioni ad uso abitativo, mentre è discussa in relazione alle locazioni ad uso diverso.

- opporsi in ogni caso alla convalida dello sfratto: in tal caso si apre un procedimento ordinario. Tuttavia, quando l’opposizione non risulta essere fondata su prova scritta, il Giudice comunque convaliderà lo sfratto con riserva delle eccezioni del convenuto, la cui fondatezza verrà accertata nel prosieguo del giudizio

La legge italiana in realtà prevede anche un procedimento di licenza per finita locazione.

In tal caso l’intimazione viene notificata prima della scadenza del contratto.

L’intimazione preventiva produce due effetti molto importanti. In primo luogo  tale intimazione ha lo stesso effetto di una disdetta che in definitiva impedisce il rinnovo tacito del contratto. In secondo luogo il proprietario dell’immobile si cautela quando ha fondati motivi di ritenere che il conduttore non procederà a riconsegnare l’immobile spontaneamente. In tal caso infatti il procedimento di sfratto per finita locazione si esaurisce con l’emissione da parte del Giudice di un titolo titolo per il rilascio dell’immobile che potrà essere azionato esecutivamente nel caso di mancata riconsegna spontanea da parte del conduttore.

Quanto tempo occorre per una convalida dello sfratto?

L’udienza di convalida dello sfratto può essere fissata decorsi 20 giorni dalla notifica. Si intuisce quindi che la convalida giudiziale dello sfratto si ottiene in tempi abbastanza brevi.

Come si individua il Tribunale territorialmente competente ?

Il Tribunale competente in caso di sfratto è quello del luogo ove è ubicato l’immobile.

Come funziona il procedimento di sfratto per morosità?

Come detto in precedenza, si intima al conduttore di comparire in udienza in occasione della quale possono accadere due diverse situazioni:

  • Il conduttore compare all’udienza, non contesta la morosità ed effettua il pagamento dei canoni o degli oneri dovuti, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali. In tal caso la morosità si considera sanata ed il rapporto di locazione prosegue inalterato tra le parti.
  • Il conduttore non compare all’udienza, oppure si presenta ma non contesta la morosità né si oppone alla richieste di sfratto del locatore. In tal caso,  il Giudice convalida lo sfratto per morosità, con susseguente scioglimento del contratto di locazione, fissa la data ultima di rilascio dell’immobile, in genere a distanza di uno o due mesi dalla data dell’udienza.

Cosa accade se pur ottenuto il provvedimento del Giudice, il conduttore non rilascia l’immobile ?

In tal caso sarà necessario procedere alla fase esecutiva per il tramite dell’ufficiale giudiziario il quale, ove necessario, si avvarrà della forza pubblica.

L’intervento dell’ufficiale giudiziario deve comunque sempre essere preceduto dalla notifica al conduttore di un atto di precetto con il quale gli si intima di rilasciare l’immobile entro e non oltre 10 giorni. Una volta trascorso inutilmente questo termine il locatore potrà richiedere all’Ufficiale Giudiziario di procedere allo sfratto.

L’Ufficiale Giudiziario provvederà preliminarmente a notificare al conduttore un atto di preavviso (detto appunto preavviso di sfratto, che viene notificato un minimo di 10 giorni prima) del giorno e dell’ora in cui avverrà il primo accesso, data fissata a discrezione dell’Ufficiale Giudiziario. Spesso il primo accesso viene utilizzato solo per verificare la situazione, mentre lo sfratto vero e proprio viene effettivamente eseguito nel corso di un secondo accesso, durante il quale, qualora necessario, ci si può avvalere anche del supporto della forza pubblica e di un fabbro per sostituire la serratura. A questo punto l’Ufficiale Giudiziario reimmette il proprietario nel pieno possesso dell’immobile.

Ma in definitiva quanto tempo è necessario per rientrare in possesso dell’immobile locato ?

Generalmente l’intera procedura si esaurisce in 6-12 mesi.

Chi paga le spese legali in caso di sfratto?

Le spese legali chiaramente vengono anticipate dal proprietario il quale può essere rimborsato dall’inquilino qualora il Giudice nel provvedimento prevedesse il rimborso parziale o totale da parte dell’inquilino.

Che cos’è il termine di grazia?

Il termine di grazie è un termine di 90 giorni che vengono concessi al conduttore, in serie difficoltà economiche, per sanare la morosità (pagando canoni, interessi e spese).

Il Giudice contestualmente alla concessione del termine di grazia fissa una udienza successiva al fine di verificare l’avvenuto pagamento entro il termine stabilito.

In quasi tutti i Tribunali italiani il c.d. “termine di grazia” viene generalmente concesso per intero a tutti i conduttori che ne facciano richiesta.

E’ evidente che tale concessione consente il più delle volte al conduttore di beneficiare di un dilazione di tre mesi senza pagare quanto dovuto per morosità.

E’ possibile ottenere il pagamento dei canoni di locazione scaduti ?

Certo!

Il locatore, previa richiesta al Giudice, può ottenere il pagamento dei canoni di locazione scaduti e di quelli che scadranno dal momento dell’ingiunzione al momento della riconsegna dell’immobile, sia contestualmente all’intimazione di sfratto per morosità sia con ricorso separato.

In tal caso il Giudice emetterà un decreto ingiuntivo che permetterà  di procedere in via esecutiva nei confronti del debitore che non adempia spontaneamente il pagamento.

E’ chiaro che il recupero dei canoni sarà possibile solo qualora il conduttore possegga        ( cosa molto rara purtroppo !!! ) un patrimonio mobiliare o immobiliare su cui rivalersi.

 

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