Impugnazione delle delibere assembleari condominiali

L’impugnazione delle delibere assembleari condominiali è stabilita dall’art. 1137 del codice civile che recita:

“Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, sezione I, con esclusione dell’articolo 669octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Chi è legittimato ad impugnare la delibera assembleare?

La legittimazione ad impugnare compete individualmente e separatamente agli assenti, agli astenuti e ai dissenzienti ( nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti  di tempo, quando si verte in tema di nullità ) e ognuno può esercitare l’azione verso il condominio, rappresentato dall’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri.

Il condomino consenziente può impugnare la delibera ?

La delibera annullabile va distinta da quella nulla.

Per la prima, l’impugnativa del condomino consenziente non è consentita; per la seconda, vige il principio di cui all’art. 1142 c.c., in base al quale la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e anche da chi vi ha dato causa. Resta salva l’ipotesi che con tale voto si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione.

La delibera condominiale nulla, pertanto, a differnza di quella annullabile, può essere impugnata anche dal condomino che, partecipando all’assemblea, ha espresso voto favorevole, a condizione che sussista un concreto interesse a far valere la nullità. In altri termini l’annullabilità della deliberazione può essere fatta valere solo dal condomino assente o dissenziente, mentre la nullità può essere fatta valere anche dal condomino che ha espresso parere favorevole.

Il conduttore/inquilino può impugnare le delibere assembleari?

L’art. 10 della Legge 392/1978 attribuisce al conduttore/inquilino il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee aventi ad oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione dei servizi comuni, riconoscendo implicitamente, con il rinvio alle disposizioni del codice civile riguardanti l’assemblea dei condomini, il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate che abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all’inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali.

Interesse all’impugnazione

L’interesse ad impugnare deve necessariamente essere un interesse concreto dovendo riguardare la posizione di vantaggio effettivo che dalla decisione può derivare, e non solo in astratto.

Ae esempio non sussite alcun interesse a impugnare una delibera assembleare che si limiti a disporre l’installazione di un ascensore rinviando ad una successiva riunione l’approvazione della spesa e la relativa ripartizione, non potendo escludersi che l’assemblea non approvi la spesa e non potendo, in ogni caso, prefigurarsi quale potrebbe essere l’effettivo contenuto di una futura deliberazione sulla materia.

Delibera Nulla e Annullabile

Sono nulle le delibere:

• contrarie a norme imperative di legge:

1) delibera che decida di realizzare un abuso edilizio nel condominio;

2) delibera che vieti la presenza, nel condominio, di determinate categorie di persone;

• che eccedono i poteri spettanti all’assemblea:

1) delibere che non riguardano le parti comuni ma invadono i diritti dei singoli proprietari;

2) delibere che ledono i diritti di persone estranee al condominio;

3) delibere che modificano le regole previste dal codice civile in materia di costituzione dell’assemblea e di maggioranze per le votazioni.

• adottate nei seguenti casi senza l’unanimità dei consensi:

1) vendita di una parte comune;

2) modifica delle disposizioni contenute in un regolamento condominiale approvato da tutti;

3) rinuncia di un condomino alla proprietà di una parte comune o al riscaldamento centralizzato senza contribuire alle spese di conservazione;

4) limitazione del diritto di proprietà del singolo condomino;

5) opere innovative che arrechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano inservibile, anche per un solo condomino, una parte comune.

Sono annullabili le delibere:

•  adottate in assemblee convocate illegittimamente o con maggioranze non qualificate. Si pensi ai

seguenti casi:

1) assemblea convocata da chi non poteva farlo;

2) omessa convocazione di uno degli aventi diritto;

3) avviso di convocazione arrivato prima di cinque giorni dalla data dell’assemblea;

4) assemblea tenuta in seconda convocazione lo stesso giorno di quella di prima convocazione;

5) mancanza, in prima convocazione, della maggioranza dei condomini che possiedano almeno i 2/3 dei millesimi;

6) mancanza, in seconda convocazione, di 1/3 dei condomini che possiedano almeno 1/3 dei millesimi;

7) votazione segreta;

• adottate con maggioranze illegittime o su argomenti non compresi nell’ordine del giorno. Si pensi ai seguenti casi:

1) maggioranze insufficienti per il tipo di decisione adottata;

2) argomento inserito dall’amministratore all’ultimo momento, dopo l’apertura dell’assemblea;

3) maggioranza raggiunta con il voto di una persona che non aveva il diritto di votare o con l’assenso di un

portatore di un numero di deleghe vietato dal regolamento;

4) maggioranza raggiunta con il voto di più delegati che rappresentino lo stesso condomino;

5) maggioranza raggiunta con il voto dell’amministratore-condomino sulla propria riconferma.

Quali sono i termini per impugnare la delibera assembleare ?

La delibera nulla è impugnabile in qualsiasi momento. Infatti non è prevista la prescrizione.
Contrariamente alle delibere annullabili, qualunque condomino può impugnare una delibera nulla, anche chi ha votato a favore.

Le delibere annullabili, invece, devono essere impugnate entro 30 giorni che per i dissenzienti e gli astenuti decorrono dalla data della delibera ( La decorrenza è sospesa nel periodo 1 agosto – 15 settembre), mentre per gli assenti decorre dalla data di comunicazione del verbale dell’assemblea.

Cosa accade quando si impugna una delibera assembleare?

Il ricorso all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell’assemblea non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa ( art. 1137 comma 2 e 3, c.c. ).

L’istanza per la sospensione della deliberazione assembleare può essere proposta:

1. prima dell’inizio della causa di merito, e in tal caso non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della delibera;

2. con lo stesso atto con cui è proposta l’impugnativa della delibera;

3. successivamente, nel corso della causa.

In ogni caso, il provvedimento di sospensione dell’esecutività delle delibere condominiali ha natura cautelare e richiede chiaramente l’accertamento del fumus boni iuris e del periculum in mora e ad esso è applicabile il procedimento cautelare uniforme di cui agli artt. 669bis ss. c.p.c. con esclusione dell’art. 669octies, co. 6 cpc.

Delibera lesiva dei diritti del condomino

Ai sensi dell’art. 1120 del codice civile deono ritenersi vietate non solo le innovazioni che, ancorchè adottate con le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 c.c., compromettano il pari uso e il concorrente diritto degli altri partecipanti nell’utilizzazione della cosa comune, ma anche quelle che pregiudicano la proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Sono pertanto nulle le delibere che anche se adottate a maggioranza siano lesive dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative.

Omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea

L’art. 63, co. 3, disp. att. C.c., modificato dalla legge 220/2012, stabilisce che in caso di omessa, tardiva o incomplete convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Infatti la pronuncia delle Sezioni Unite 4806/2005 ha privilegiato l’interpretazione secondo cui la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea anche ad uno solo dei condomini comporta l’annullabilità della delibera.

Delibera su un argomento non inserito nell’ordine del giorno

L’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea determina l’annullabilità della delibera, con la conseguenza, tra l’altro, che si può procedere all’impugnazione della delibere assembleari nel termine di 30 giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c.

E’ invalida inoltre la delibera presa in una materia non elencata nell’ordine del giorno.

Tuttavia, l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente se non ha preliminarmente eccepito, in quella sede, l’irregolarità della convocazione.

In altre parole, la partecipazione del condomino alla discussione e, sia pure con voto contrario, alla deliberazione, senza eccepire l’incompletezza dell’ordine del giorno, preclude il diritto di impugnare la delibera.

Vizi delle delibere in materia di spese

Con riferimento alle delibere dell’assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell’art. 1123 c.c. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 n. 2 e 3 del codice civile, vengono in concreto ripartite le spese medesime, poiché soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di 30 giorni previsti dall’art. 1137, ult. co., cc.

Invece, è annullabile e non affetta da nullità, la delibera con la quale un numero insufficiente di condomini adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali, qualora detto provvedimento non modifichi nella sostanza il paino di riparto delle spese stesse ma si limiti a determinare le modalità di pagamento.

Distacco dall’impianto di riscaldamento

Secondo il più recente orientamento della Cassazione, meritevole di essere condiviso, il condomino può legittimamente rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune , senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione soltanto e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in  una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

In altre parole, il singolo condomino può distaccarsi dal riscaldamento centralizzato liberamente se prova dalla sua rinuncia e dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.

Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso.

Per tali motivi la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco, è affetta da nullità, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.