Trasferimenti immobiliari tra coniugi in separazione: profili legali e fiscali

Quando una coppia decide di separarsi consensualmente, uno dei temi più delicati riguarda la sistemazione patrimoniale, in particolare la casa coniugale.
Sempre più spesso, gli accordi di separazione prevedono trasferimenti immobiliari tra coniugi o a favore dei figli, con importanti implicazioni civilistiche e fiscali.

Vediamo quando è possibile farlo, come funziona e se conviene davvero sotto il profilo fiscale.

È possibile trasferire un immobile tra coniugi durante la separazione consensuale?

Sì. Il trasferimento immobiliare tra coniugi è pienamente legittimo anche in sede di separazione consensuale, purché:

• sia previsto espressamente nell’accordo di separazione

• l’accordo sia omologato dal tribunale (o negoziazione assistita )

La giurisprudenza considera questi trasferimenti strumentali alla regolazione dei rapporti familiari, e non come atti meramente liberali.

Si può intestare la casa all’ex coniuge con l’accordo di separazione?

Sì. È possibile intestare l’immobile all’altro coniuge direttamente tramite:

• verbale di separazione omologato

• accordo di negoziazione assistita

In tal caso, l’atto di trasferimento è contenuto nell’accordo stesso, senza necessità di un autonomo atto notarile, purché siano rispettati i requisiti di forma e trascrizione.

È possibile trasferire la proprietà della casa ai figli in sede di separazione?

Sì, ma con maggiore attenzione.
Il trasferimento immobiliare a favore dei figli è ammesso se:

• è finalizzato alla tutela dell’interesse dei minori

• trova giustificazione negli obblighi di mantenimento o sistemazione abitativa

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate e parte della giurisprudenza valutano con maggiore rigore questi atti, soprattutto sotto il profilo fiscale.

Il trasferimento immobiliare tra coniugi è una donazione?

No. Il trasferimento immobiliare previsto in un accordo di separazione non è considerato una donazione, anche se avviene senza corrispettivo.

La Cassazione ha chiarito che:

• manca l’animus donandi

• l’atto ha causa familiare e compensativa

• rientra nella regolazione complessiva dei rapporti patrimoniali tra coniugi

Il trasferimento della casa in separazione è una vendita o un atto a titolo gratuito?

Non è una vendita, ma neppure una donazione in senso tecnico.
Si tratta di un atto a titolo gratuito con causa familiare, finalizzato alla definizione degli obblighi nascenti dalla separazione.

Questa qualificazione è decisiva soprattutto ai fini fiscali.

Il trasferimento immobiliare in separazione può essere impugnato dai creditori?

Sì, in alcuni casi.
I creditori di uno dei coniugi possono:

• esperire azione revocatoria
  se dimostrano che il trasferimento:

• ha arrecato pregiudizio alle loro ragioni

• è stato compiuto in frode ai creditori

L’omologazione del tribunale non rende l’atto automaticamente inattaccabile.

Il trasferimento immobiliare in separazione è opponibile ai terzi?

Sì, ma solo se:

• è regolarmente trascritto nei registri immobiliari

• contiene dati catastali completi e corretti

La trascrizione è essenziale per rendere l’atto opponibile a terzi e creditori successivi.

Il trasferimento immobiliare in separazione consensuale è esente da tasse?

In linea generale, sì.
L’art. 19 della legge n. 74/1987 prevede l’esenzione fiscale per gli atti relativi alla separazione e al divorzio.

L’esenzione riguarda:

• imposta di registro

• imposta di bollo

• imposte ipotecaria e catastale

Si pagano imposte di registro, ipotecaria e catastale?

Normalmente no, se:

• il trasferimento è inserito nell’accordo di separazione

• l’atto è funzionale alla regolazione dei rapporti familiari

Attenzione però: trasferimenti eccedenti o non coerenti con la separazione possono essere riqualificati.

Il coniuge che riceve l’immobile paga tasse?

No, non paga imposte indirette sul trasferimento.
Resta però soggetto:

• a IMU (se dovuta)

• a eventuale tassazione su future plusvalenze, se l’immobile viene rivenduto entro 5 anni e non è abitazione principale.

L’Agenzia delle Entrate può contestare il trasferimento immobiliare in separazione?

Sì. L’Agenzia può intervenire se ritiene che:

• l’atto non sia realmente collegato alla separazione

• il trasferimento sia sproporzionato

• manchi una reale causa familiare

In questi casi può essere recuperata l’imposta ordinaria.

Il trasferimento immobiliare in separazione può essere considerato elusione fiscale?

In casi estremi, sì.
Il rischio di contestazione per elusione fiscale esiste quando:

• la separazione è meramente strumentale

• il trasferimento immobiliare ha finalità esclusivamente fiscali

• vi è assenza di reale crisi coniugale

Per questo è fondamentale che l’operazione sia coerente, motivata e ben strutturata.

Conclusione

Il trasferimento immobiliare tra coniugi in separazione consensuale è uno strumento lecito, utile e spesso fiscalmente vantaggioso, ma:

• deve essere correttamente inquadrato

• richiede attenzione ai profili fiscali e ai creditori

• va inserito in modo coerente nell’accordo di separazione

Una valutazione preventiva consente di evitare contestazioni future e di sfruttare in modo legittimo le agevolazioni previste dalla legge.