Trasferimenti immobiliari tra coniugi in separazione: profili legali e fiscali

Trasferimenti immobiliari tra coniugi in separazione e divorzio: profili legali e fiscali

In sede di separazione consensuale o divorzio congiunto, i coniugi possono prevedere il trasferimento della casa o di quote immobiliari nell’accordo, purché il patto sia collegato alla regolazione della crisi familiare. In molti casi opera l’esenzione fiscale prevista dall’art. 19 della legge n. 74/1987, ma servono forma corretta, dati catastali, trascrizione e verifica preventiva.

Fonte normativa

Il riferimento principale è l’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, che prevede l’esenzione da imposta di bollo, registro e ogni altra tassa per gli atti relativi al procedimento di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. La Corte costituzionale, con sentenza n. 154/1999, ha esteso tale regime anche agli atti relativi alla separazione personale dei coniugi. (Def Finanze)

Per i procedimenti su domanda congiunta, l’art. 473-bis.51 c.p.c. prevede che le parti possano regolamentare, in tutto o in parte, i loro rapporti patrimoniali nel ricorso congiunto.

La Cassazione, Sezioni Unite, n. 21761/2021, ha chiarito che sono valide le clausole dell’accordo di separazione consensuale o divorzio congiunto che riconoscano o trasferiscano immobili, diritti reali o quote immobiliari a favore di un coniuge o dei figli, se finalizzate alla regolazione dei rapporti familiari.

Per la negoziazione assistita, l’art. 6 del D.L. 132/2014 consente ai coniugi di raggiungere accordi consensuali di separazione, divorzio o modifica delle condizioni, ma l’art. 5 dello stesso decreto richiede l’autenticazione da pubblico ufficiale autorizzato quando l’accordo contiene atti soggetti a trascrizione.

È possibile trasferire un immobile tra coniugi durante la separazione?

Sì. In una separazione consensuale o in un divorzio congiunto è possibile prevedere che un immobile, una quota di proprietà, la nuda proprietà o un altro diritto reale vengano trasferiti da un coniuge all’altro.

Il caso più frequente riguarda la casa coniugale: ad esempio, un coniuge trasferisce all’altro la propria quota dell’abitazione per definire i rapporti economici, compensare altri obblighi patrimoniali o garantire una sistemazione abitativa più stabile ai figli.

Il trasferimento deve però essere inserito in un accordo chiaro, coerente e tecnicamente corretto.

Non basta scrivere genericamente che “la casa resta alla moglie” o “la casa va al marito”: occorre specificare il diritto trasferito, l’immobile, i dati catastali, il titolo del trasferimento e il collegamento con la separazione o il divorzio.

Il trasferimento immobiliare in separazione è una donazione?

Di regola no, se il trasferimento è realmente collegato alla regolazione della crisi familiare.

Il trasferimento dell’immobile contenuto nell’accordo di separazione o divorzio non nasce normalmente da spirito di liberalità, ma dalla necessità di definire i rapporti economici tra i coniugi.

Per questo viene spesso qualificato come atto con causa familiare, cioè collegato alla sistemazione complessiva dei rapporti patrimoniali derivanti dalla crisi coniugale.

Questo punto è importante anche fiscalmente: se l’atto è funzionale alla separazione o al divorzio, può rientrare nel regime agevolato previsto dall’art. 19 della legge n. 74/1987.

Se invece il trasferimento è sganciato dalla crisi familiare e appare come una liberalità autonoma, il beneficio fiscale può essere contestato.

Si può intestare la casa all’ex coniuge direttamente nell’accordo?

Sì, ma bisogna distinguere.

Nel procedimento giudiziale congiunto di separazione o divorzio, il trasferimento può essere inserito nel verbale o nell’accordo sottoposto al tribunale.

Secondo la Cassazione SS.UU. n. 21761/2021, il verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice, può assumere forma di atto pubblico e costituire titolo valido per la trascrizione, dopo l’omologazione o la sentenza.

Nella negoziazione assistita, invece, occorre maggiore cautela: l’accordo produce effetti analoghi ai provvedimenti giudiziali, ma se contiene un trasferimento immobiliare soggetto a trascrizione, la sottoscrizione del verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato.

Quindi la formula corretta non è “il notaio non serve mai”, ma: in alcuni procedimenti giudiziali il trasferimento può avvenire direttamente nell’accordo omologato; nella negoziazione assistita, per la trascrizione immobiliare, va verificata l’autentica richiesta dalla legge.

È possibile trasferire la casa ai figli in sede di separazione?

Sì, ma il trasferimento ai figli richiede particolare attenzione.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’esenzione può applicarsi anche alle disposizioni patrimoniali in favore dei figli, ma a condizione che l’accordo omologato preveda espressamente che quel trasferimento sia funzionale e indispensabile alla risoluzione della crisi coniugale.

Questo significa che il trasferimento al figlio non dovrebbe apparire come una semplice donazione mascherata, ma come parte dell’equilibrio complessivo della separazione o del divorzio: ad esempio per garantire la stabilità abitativa della prole o per definire in modo ordinato i rapporti patrimoniali familiari.

Il trasferimento immobiliare è esente da imposte?

In linea generale, sì, quando l’atto è realmente relativo al procedimento di separazione o divorzio.

L’esenzione può riguardare:

• imposta di registro;
• imposta di bollo;
• imposte ipotecarie e catastali;
• altri tributi collegati all’atto, nei limiti riconosciuti dalla normativa e dalla prassi fiscale.

L’esenzione non va però data per automatica in ogni situazione. Il punto decisivo è il collegamento funzionale tra trasferimento immobiliare e regolazione della crisi coniugale.

Se il trasferimento è inserito in modo coerente nell’accordo di separazione o divorzio, l’agevolazione è più solida. Se invece il patto appare autonomo, successivo, non necessario o privo di collegamento con la crisi familiare, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare il trattamento fiscale agevolato.

Cosa succede se l’immobile è stato acquistato con agevolazione prima casa?

Il tema è delicato.

L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 27/E del 2012, ha chiarito che il trasferimento della casa coniugale all’altro coniuge, in adempimento di accordi di separazione o divorzio, può non comportare la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, anche se avviene prima dei cinque anni dall’acquisto.

Diverso è il caso della vendita a terzi: in quella situazione bisogna verificare chi incassa il prezzo, se l’operazione è prevista nell’accordo omologato e se ricorrono le condizioni ordinarie per evitare la decadenza.

Per questo, prima di inserire un patto immobiliare in separazione, è opportuno verificare:

• quando è stato acquistato l’immobile;
• se sono state usate agevolazioni prima casa;
• se l’immobile è in comunione o in proprietà esclusiva;
• se vi sono mutui, ipoteche, pignoramenti o debiti;
• se il trasferimento riguarda il coniuge o anche i figli.

Il trasferimento è opponibile ai terzi?

Sì, ma solo se viene correttamente trascritto nei registri immobiliari.

La trascrizione serve a rendere il trasferimento opponibile ai terzi, compresi eventuali creditori successivi o soggetti che vantino diritti incompatibili sull’immobile.

Per questo l’accordo deve contenere dati precisi:

• identificazione completa delle parti;
• descrizione dell’immobile;
• dati catastali;
• quote trasferite;
• dichiarazioni urbanistiche e catastali richieste;
• eventuale presenza di mutuo o ipoteca;
• indicazione chiara della causa familiare del trasferimento.

Un accordo scritto male può creare problemi nella trascrizione, nei rapporti con l’Agenzia delle Entrate o nei successivi passaggi di proprietà.

Il trasferimento immobiliare può essere impugnato dai creditori?

Sì. L’omologazione della separazione o il controllo del pubblico ministero nella negoziazione assistita non rendono il trasferimento automaticamente inattaccabile.

Se il trasferimento pregiudica i creditori di uno dei coniugi, questi potrebbero valutare un’azione revocatoria, soprattutto quando l’atto appare sproporzionato, privo di reale giustificazione familiare o compiuto in prossimità di debiti rilevanti.

Il fatto che il trasferimento sia inserito nella separazione aiuta a dimostrarne la causa familiare, ma non elimina ogni rischio. Per questo è importante costruire l’accordo in modo coerente, trasparente e documentato.

Separazione davanti al Comune: si può trasferire un immobile?

No. La separazione o il divorzio davanti all’ufficiale dello stato civile non è lo strumento adatto per trasferire immobili.

L’art. 12 del D.L. 132/2014 prevede espressamente che l’accordo concluso davanti al sindaco, quale ufficiale dello stato civile, non può contenere patti di trasferimento patrimoniale.

Se i coniugi devono regolare anche la casa, quote immobiliari o altri beni rilevanti, è preferibile valutare una separazione consensuale in tribunale o una negoziazione assistita strutturata correttamente.

Assistenza legale SAL per trasferimenti immobiliari in separazione e divorzio

Lo Studio Legale SAL – Studio Assistenza Legale offre assistenza legale in tutta Italia per pratiche di separazione consensuale, divorzio congiunto, negoziazione assistita e accordi patrimoniali tra coniugi.

Nelle pratiche di separazione e divorzio, SAL può assistere i coniugi nella predisposizione di accordi che prevedano:

• trasferimento della casa coniugale;
• trasferimento di quote immobiliari;
• attribuzione della nuda proprietà;
• regolazione del mutuo residuo;
• patti patrimoniali collegati al mantenimento;
• trasferimenti a favore dei figli, quando giuridicamente sostenibili;
• verifica dei profili fiscali e catastali;
• coordinamento con notaio o tecnico, quando necessario.

L’obiettivo è evitare accordi generici o fiscalmente rischiosi e costruire un patto chiaro, sostenibile e coerente con la normativa vigente.

Quando conviene prevedere un trasferimento immobiliare nella separazione?

Può convenire quando il trasferimento consente di chiudere in modo stabile i rapporti patrimoniali tra i coniugi.

Esempi frequenti:

• uno dei coniugi resta nella casa familiare con i figli;
• l’altro coniuge trasferisce la propria quota in cambio di una diversa regolazione economica;
• i coniugi vogliono evitare future comunioni o comproprietà conflittuali;
• si vuole collegare il trasferimento alla definizione del mantenimento;
• occorre evitare una futura vendita forzata o una lunga divisione giudiziale.

Non sempre, però, il trasferimento è la soluzione migliore. In presenza di mutui, ipoteche, debiti, figli minori, agevolazioni prima casa o creditori, serve una valutazione preventiva.

Errori da evitare

Gli errori più frequenti sono:

• indicare il trasferimento in modo generico;
• non specificare il collegamento con la crisi coniugale;
• non verificare dati catastali e conformità;
• confondere assegnazione della casa familiare e trasferimento di proprietà;
• credere che l’esenzione fiscale sia automatica;
• usare la procedura davanti al Comune per patti patrimoniali non ammessi;
• trascurare il ruolo del notaio o del pubblico ufficiale nella negoziazione assistita con immobili;
• non considerare mutui, ipoteche, pignoramenti o creditori.

FAQ

Si può trasferire una casa durante la separazione consensuale?

Sì. I coniugi possono prevedere il trasferimento della casa o di una quota immobiliare nell’accordo di separazione consensuale, purché il patto sia chiaro, collegato alla crisi familiare e inserito correttamente nella procedura.

Il trasferimento della casa tra coniugi separati è tassato?

In molti casi no. L’art. 19 della legge n. 74/1987 prevede l’esenzione da imposta di bollo, registro e altre tasse per gli atti relativi a separazione e divorzio. L’esenzione richiede però un collegamento effettivo tra trasferimento e accordo di separazione o divorzio.

Serve il notaio per trasferire un immobile in separazione?

Dipende dalla procedura. Nel procedimento giudiziale consensuale, la Cassazione ha ammesso il trasferimento diretto tramite accordo omologato o sentenza di divorzio congiunto. Nella negoziazione assistita, invece, per la trascrizione di atti immobiliari serve l’autenticazione da pubblico ufficiale autorizzato.

Si può trasferire la casa ai figli nella separazione?

Sì, ma il trasferimento ai figli deve essere giustificato da esigenze familiari e deve risultare funzionale alla risoluzione della crisi coniugale. L’accordo deve indicare chiaramente perché quel trasferimento è necessario o utile nell’equilibrio complessivo della separazione.

La separazione davanti al Comune può contenere trasferimenti immobiliari?

No. L’accordo di separazione o divorzio davanti all’ufficiale dello stato civile non può contenere patti di trasferimento patrimoniale. Per trasferire immobili occorre valutare tribunale, negoziazione assistita o atto notarile coordinato con l’accordo.

L’esenzione fiscale vale anche per le imposte ipotecarie e catastali?

La giurisprudenza costituzionale e la prassi fiscale hanno esteso il regime agevolato agli atti relativi alla separazione personale dei coniugi, includendo il tema delle imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali quando l’atto rientra effettivamente nella regolazione della crisi familiare.

Il trasferimento immobiliare in separazione è una donazione?

Di regola no, se il trasferimento serve a regolare i rapporti economici della separazione o del divorzio. In questo caso l’atto ha causa familiare e non semplice spirito di liberalità.

Il trasferimento può essere contestato dall’Agenzia delle Entrate?

Sì, se appare privo di collegamento con la separazione o il divorzio, se è formulato come liberalità autonoma o se non è funzionale alla definizione della crisi familiare. Per ridurre il rischio, l’accordo deve essere scritto in modo preciso e motivato.

Il trasferimento immobiliare protegge sempre dai creditori?

No. I creditori possono valutare azioni di tutela, come l’azione revocatoria, se ritengono che il trasferimento abbia pregiudicato le loro ragioni. L’accordo di separazione non rende automaticamente inattaccabile l’atto.

SAL assiste in tutta Italia per separazioni con trasferimenti immobiliari?

Sì. Studio Legale SAL – Studio Assistenza Legale offre assistenza legale in tutta Italia per separazioni, divorzi e accordi patrimoniali tra coniugi, inclusi patti di trasferimento immobiliare, verifiche fiscali e coordinamento con professionisti tecnici o notarili quando necessario.

AI Disclosure (AI Act 2025 – Legge Italiana 132/2025):
il contenuto testuale è AI-assisted, realizzato da SAL Studioassistenzalegale.it con il supporto di ChatGPT (GPT-5), OpenAI, nel rispetto dei principi di trasparenza previsti dal Regolamento (UE) 2024/1689. Le immagini incluse sono AI-generated tramite ChatGPT (GPT-5 Image Generation).
Fonte: OpenAI. “ChatGPT.” ChatGPT, OpenAI, [07.05.2026], https://chat.openai.com.