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Maggioranze per la validità delle delibere assembleari di condominio

Maggioranze per la validità delle delibere assembleari di condominio

L’assemblea è l’organo che esprime la volontà dei condomini. Vediamo assieme quali sono le maggioranze per la validità delle delibere assembleari di condominio.

Tutte le decisioni più importanti riguardanti la vita condominiale devono essere prese dall’assemblea. Non sarebbe valida, ad esempio, una decisione scritta da un condomino su un foglio di carta e fatta controfirmare dagli altri condomini, perché l’assemblea è il luogo nel quale si discute e si può anche cambiare idea.

Non è valida neanche la prassi che l’assemblea deleghi a un gruppo di condomini il potere di decidere su un determinato argomento (ad esempio, l’accettazione di un preventivo).

L’assemblea è composta da tutti i proprietari degli appartamenti, dagli usufruttuari (coloro che hanno diritto di abitare una casa senza esserne proprietari) e dai conduttori in locazione.

L’articolo 1135 del codice civile stabilisce che l’assemblea dei condomini provvede:

  • alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  •  all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

La legge di riforma ha introdotto delle novità  in materia di deliberazioni dell’assemblea (articolo 1136 del codice civile), prevedendo nuove regole sulla costituzione e sulla validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi. Il quorum è il numero di condomini legalmente necessario per la validità della costituzione e della deliberazione dell’assemblea. Pertanto, ai fini del regolare svolgimento dell’assemblea occorre considerare due aspetti:

  • il quorum costitutivo , ossia il numero di condomini necessario per la regolare costituzione dell’assemblea e presupposto irrinunciabile della validità delle deliberazioni adottate;
  • il quorum deliberativo, ossia il numero di condomini necessario per adottare validamente una decisione sugli argomenti posti all’ordine del giorno.

Inoltre, per calcolare le maggioranze per la validità delle delibere assembleari di condominio si utilizza un sistema misto, poiché accanto al criterio “per teste”, ossia alla verifica del numero delle persone presenti, si affianca il criterio dei millesimi di proprietà risultanti dalle apposite tabelle allegate al regolamento condominiale.

Questo sistema misto intende evitare che la concentrazione di maggiori quote di proprietà in capo a un solo condomino potesse conferire alla stessa un potere eccessivo in ordine alla gestione delle parti comuni.

Le maggioranze per la validità delle delibere assembleari di condominio, previste dall’articolo 1136 del codice civile dipendono dal tipo di convocazione e dalla materia posta all’ordine del giorno:

  • in prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con la presenza di un numero di condomini che rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio (criterio dei millesimi) e la maggioranza dei condomini (criterio delle teste) (il precedente articolo 1136 del codice civile prevedeva, invece, i 2/3 dei condomini);
  • se tale quorum non viene raggiunto, l’assemblea è rinviata alla seconda convocazione, che è validamente costituita con l’intervento di almeno 1/3 dei condomini che possiedano almeno 1/3 dei millesimi.

La seconda convocazione si ha in caso di inutile tentativo della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per l’insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero e al valore delle quote. La verifica di tale condizione va effettuata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dai condomini che sono stati assenti alla prima convocazione o che, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni (Cass. 3862/1996).

Le deliberazioni dell’assemblea in prima convocazione sono valide se approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio.

In seconda convocazione le deliberazioni sono valide se sono approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

La maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio sono sempre richieste per le deliberazioni riguardanti:

  • la nomina e la revoca dell’amministratore;
  • l’autorizzazione a promuovere liti relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
  • l’approvazione del regolamento condominiale;
  • la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità. Indicativamente, una riparazione può essere considerata di notevole entità se la somma preventivata supera il 20% del totale del rendiconto annuale;
  • la tutela delle destinazioni d’uso, ossia le delibere con le quali si chiede di far cessare le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni;
  • alcuni tipi di innovazioni;
  • la ratifica dell’operato dell’amministratore che ha eseguito lavori di manutenzione straordinaria urgenti e improrogabili

E’ necessario redigere verbale di assemblea che deve poi essere trascritto nel registro tenuto dall’amministratore.

In prima convocazione le maggioranze richieste per decidere sono più alta che in seconda, per la qual cosa, di norma, l’assemblea si pronuncia alla seconda chiamata.

TABELLA INDICANTE LE MAGGIORANZE PER LA VALIDITÀ DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI DI CONDOMINIO:

Quorum di valida costituzione dell’assemblea di condominio
Presenze necessarie per la valida costituzione dell’assemblea condominiale Prima convocazione Seconda convocazione
numero condòmini valore millesimi numero condòmini valore millesimi
maggioranza dei partecipanti al condominio 2/3 del valore del condominio 1/3 dei partecipanti al condominio 1/3 del valore del condominio
Quorum deliberativo dell’assemblea di condominio
Tipo di delibera Prima convocazione Seconda convocazione
numero condòmini valore millesimi numero condòmini valore millesimi
Tutte le delibere tranne quelle indicate alle righe successive maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio maggioranza degli intervenuti 1/3 del valore del condominio
Nomina dell’amministratore maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Revoca dell’amministratore maggioranza degli intervenuti (o la diversa maggioranza prevista nel regolamento di condominio) metà del valore del condominio (o la diversa maggioranza prevista nel regolamento di condominio) (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Liti attive e passive maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Riparazioni straordinarie di notevole entità maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Cessazione delle attività dei condòmini che incidono sulle destinazioni d’uso delle parti comuni maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Innovazioni che hanno ad oggetto:
– miglioramenti della sicurezza
– eliminazioni di barriere architettoniche
– contenimento del consumo energetico
– realizzazione di parcheggi
– produzione di energia mediante fonti rinnovabili
– installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (ad es. parabole satellitari)
maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Installazione di impianti di videosorveglianza maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Innovazioni migliorative o che rendono più comodo l’uso delle parti comuni maggioranza degli intervenuti 2/3 del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Fissazione di modalità e cautele agli interventi necessari alla modifica di parti comuni per salvaguardare la stabilità, la sicurezza ed il decoro dell’edificio maggioranza degli intervenuti 2/3 del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Ripartizione dell’uso del lastrico solare e della altre superfici comuni per l’installazione di impianti destinati alla produzione di energia rinnovabile maggioranza degli intervenuti 2/3 del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Modifica della destinazione d’uso delle parti comuni 4/5 dei partecipanti al condominio 4/5 del valore del conominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Divisione delle parti comuni che non ne renda più incomodo l’uso consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio
Approvazione regolamento condominiale maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Nomina di un revisore per verificare la contabilità del condominio maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Modifica tabelle millesimali in caso di:
– errore di calcolo
– alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale della proprietà anche di un solo condòmino in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o variazione delle unità immobiliari
maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Modifica tabelle millesimali in tutti i casi diversi da quelli della riga precedente consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio
Creazione sito internet del condominio maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Proposta di mediazione nelle controversie ed attribuzione della legittimazione all’amministratore maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Adeguamento di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva già esistenti alla data di entrata in vigore della riforma condominiale maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio maggioranza degli intervenuti 1/3 del valore del condominio
Interventi volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione di fonti di energia alternativa, individuati mediante certificazione energetica da parte di un tecnico abilitato maggioranza degli intervenuti 1/3 del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, finalizzati al riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivo di ciascun condòmino maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Scioglimento del condominio al fine della costituzione di condomini separati da parte dei comproprietari maggioranza degli intervenuti metà del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
Scioglimento del condominio al fine della costituzione di condomini separati da parte dei comproprietari, nel caso siano necessarie modifiche allo stato delle cose o diversa sistemazione dei locali maggioranza degli intervenuti 2/3 del valore del condominio (come in prima convocazione) (come in prima convocazione)
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